婚前贈與房產要注意什麼？有房貸不動產贈與7大風險一次看

婚前贈與房產要注意什麼？有房貸更要小心的7大風險

準備結婚時，不少人會開始討論房子要登記誰的名字、房貸由誰負擔，甚至考慮直接把名下不動產贈與另一半。但房產贈與不是單純「把名字換掉」而已，尤其房屋仍有銀行貸款時，還會同時牽涉 產權、房貸、贈與稅、土地增值稅、契稅與贈與契約。

先記住一件事：
房子可以過戶，但銀行貸款不會因為房子換名字，就自動換成新的借款人。

如果雙方尚未完成結婚登記，在法律及稅務上仍不是配偶，因此不能直接套用「配偶相互贈與財產不計入贈與總額」的規定。已完成結婚登記的夫妻，相互贈與財產雖不計入贈與總額，但辦理不動產移轉時，仍須依規定申報並取得相關證明。

財政部說明，配偶相互贈與的財產不計入贈與總額，但仍須辦理贈與稅申報。配偶間土地贈與可依規定申請不課徵土地增值稅；至於房屋部分，仍有契稅申報問題。

房屋所有權可以透過地政登記移轉，但原本的房貸借款契約並不會因此自動變更。依民法關於債務承擔的規定，第三人若承擔原債務，原則上仍需要債權人承認，才會對債權人發生效力。

因此實務上，建議在正式贈與前，先詢問銀行能否辦理 借款人變更、債務承擔或重新轉貸，並重新評估受贈人的收入、信用、負債比與還款能力。

婚前伴侶與婚後配偶適用的稅務規定不同，因此規劃時間點本身就是資產規劃的一部分。

房屋還有貸款時，不建議先把產權送出去，再回頭處理貸款。應先確認銀行是否同意更換借款人或重新辦理轉貸。

如果約定由受贈人承擔剩餘房貸，建議將貸款餘額、還款方式、履行義務與違約處理方式明確寫入契約。依遺產及贈與稅法規定，贈與附有負擔者，符合規定的受贈人負擔部分可自贈與額中扣除。

房地產移轉還可能涉及土地增值稅、契稅、印花稅、登記規費及其他相關成本。尤其夫妻贈與土地與房屋的課稅規則並不完全相同，必須分開試算。

民法第416條所稱的一年期間，不代表房子送出去後一年內隨時都可以反悔。只有在受贈人對贈與人或特定親屬有法律規定的故意侵害行為，或受贈人依法有扶養義務卻不履行等特定情形時，贈與人才可能依法行使撤銷權。

而且這個「一年」，是從贈與人知道撤銷原因之時起算，並不是單純從房屋過戶日開始計算。

依民法第412條，附有負擔的贈與，如果贈與人已完成給付，但受贈人未履行約定負擔，贈與人可以請求履行，或依法律規定主張撤銷贈與。

真正要評估的，不只是「要不要送」，而是送了以後誰持有、誰繳貸款、未來出售成本多少、是否影響家庭資產配置，以及未來是否牽涉繼承、傳承或其他家庭成員權益。

房子不是不能送，而是不能亂送。

在簽約、贈與或過戶之前，先把房屋市值、房貸餘額、借款人、稅務成本與家庭資產方向一次盤點清楚，再決定怎麼做。

如果你正在準備結婚、夫妻之間準備移轉房產，或手上的房子還有貸款，不確定適合直接贈與、附負擔贈與、轉貸還是其他資產安排，可以先私訊我。

先盤點，再決定。

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住商不動產臺北城西門捷運加盟店
陳俊豪 James｜雙北房資產顧問
Hao Asset Orbit｜房資產整合顧問

※ 本文為一般房產、稅務與資產規劃資訊整理，實際贈與、貸款、稅務及法律結果，仍應依個案條件、金融機構審核及主管機關最新規定為準；涉及契約或爭議時，建議另洽地政士、會計師或律師確認。